タワーマンションが売れない?売却しにくい中古タワマンの条件を解説

タワーマンションが売れない?売却しにくい中古タワマンの条件を解説 不動産売却の為の知識

タワーマンションは住居として純粋な利用以外に、不動産バブルの頃は購入後価格が上昇することが多かったため、投資目的の購入も多かったです。そして、今でもゆくゆくは売却することを視野に入れて、タワーマンションを購入する人は少なくないでしょう。しかし、人口減少などの影響もあり、タワーマンションは売却しにくくなりました。

そこで、このページでは売却しにくい中古のタワーマンションの条件を解説していきます。中古で売却しようと思っていたものの、売れなくて将来に損をするという事態を避けるために、このページに書かれていることを参考にしてください。

タワマンは20階以上、高さ60mのマンション

タワマンは20階以上、高さ60mのマンション

大前提として、タワーマンションの定義を紹介します。タワーマンションとは、マンションの中でも、20階以上で高さが60m以上のマンションの総称です。ただし、大規模な開発事業などを実施する際に決められている環境アセスメント条例が適用される場合は100m以上を基準とします。

ここで重要なのは、タワマンは基本的に、階数と高さのみに基づいているということです。不動産バブルのときのように、総じてマンションの価格が上昇傾向にあるときであれば、
タワマンであれば価格が上昇する可能性も少なくなく、上昇せずとも価格が落ちる可能性は低かったでしょう。

しかし、バブルが崩壊した今、階数20階以上高さ60mという条件を満たしているだけのタワマンは、他の中古マンション同様に価格が落ちる可能性が高いです。繰り返しになりますが、20階以上高さ60m以上という条件さえ満たせばタワマンです。タワマンは価値が落ちにくいという考えを持ち続けないようにしましょう。

オリンピック後にタワマンは値崩れする?

オリンピック後にタワマンは値崩れする?

バブル崩壊後、タワーマンションは値段が上がりにくくなったものの、東京ではタワマンの高層階の購入が投資として成り立っていました。実際、外国人投資家の中にも東京のタワマンを購入している人が多いです。そして、東京のタワマンの価格を支えている1つの要因が2020年の東京オリンピックだと言われています。

しかし、それは同時に東京オリンピックが終わってしまえば、これまで東京のタワマンの価格を維持する要因の1つがなくなるということです。

東京オリンピック後も東京はアジアの金融センターとして活躍するため、タワーマンションの価格は下落しないとする楽観的な意見もあります。実際、既に9件(18370戸)のタワーマンションが東京オリンピック後に竣工される予定です。しかし、多数派の意見は東京オリンピック後には値崩れするというものでしょう。

現在は、日本はミニバブルと言われることもあります。2012年の安倍政権誕生以降、有効求人倍率が1.59倍になり、失業率も2.8%とほぼ完全雇用状態です。そのため、毎年1%程度ではありますが、経済成長を続けています。

とはいえ、この低速の経済成長も2022年ころまでだという見方が強いです。2022年頃まで今は就業していない女性と高齢者の就業で労働者数が増えると予想されています。しかし、それ以降は総人口の減少とともに労働者数も減少し、日本経済は常に不況になるということです。

また、今あるタワーマンションの多くは1995年以降に建てられたため、東京オリンピック後に築25年を迎えるタワーマンションが多いです。築25年程度になれば、修繕工事が必要になりますが、タワーマンションの大規模修繕は確率されていません。

加えて、例えば、外壁の工事であれば高層階は風の影響を受けて、工事しにくかったり、エレベーターが多いうえに、性能が良いものを使っていたりというタワーマンション特有の修繕のしにくさがあります。そのため、修繕積立金とは別に修繕費が徴収されることが多く、マンション所有者の負担が増えるわけです。

そういった経済的な背景があるため、投資目的でタワーマンションを投資目的で購入している人は2020年の東京オリンピックの終了までに、タワマンを売ろうと考えます。多くの投資家がタワーマンションを売ろうとするので、タワーマンションの値段はオリンピックを前にして、下がり始め、オリンピック後はさらに値崩れするという見方が有力です。

売却しにくい中古タワマンは?

売却しにくい中古タワマンは?

ここからは、これまで解説してきたタワマンを取り巻く状況を基に、売却しにくい中古タワマンの条件を解説していきます。

投資需要が多かった億ションは需要減

億ションは名前の通り、1戸あたり1億円以上で売買される分譲マンションのことです。バブル経済期に通常のマンションと万ションとし、それよりも高価なマンションとして億ションという名称がうまれました。

もちろん、億ションを純粋に住居目的で利用する人もいます。しかし、億ションを購入する人の多くは投資目的でした。

今後のタワーマンション全般の値下がりを考えれば、もちろん、億ションも値下がりするものが多いでしょう。そのため、投資目的で億ションを購入する人は少なくなります。そうすると、億ションを持っていても、なかなか売却しにくくなってしまい、売却できても価値が下がってしまうと考えるのが自然です。

日本の景気が悪化して、投資商品としてのタワーマンションの価値が下がっていっている今、需要の多くが投資目的だった億ションを購入するのは、売却するとうい観点からは避けるべきでしょう。

数年以内に修繕が必要になると負担増で価値低下

1995年以降に工事が進められていったタワーマンションは、2020年ころには築25年になります。築25年もすれば大規模な修繕が必要になってきます。(新築から築10年~15年程度で大規模修繕を行う場所も多いです)タワーマンションはその外観や内部や共有部の利便性が売りなので、しっかりと修繕をしなくてはいけません。

しかし、タワーマンションは特有の修繕のしにくさがあるうえに、修繕をする場所が非常に多いです。そのため、住宅ローンで修繕積立金などを払っていても、修繕積立金とは別に修繕費が徴収されたり、大規模修繕後には修繕積立金が跳ね上がったり、毎月の支払いが1.5倍程度になったという人もいます。

もちろん、修繕時に自分がタワーマンションを持っていれば、自分が修繕費を払わないといけないので、損です。また、築数年たって、大規模修繕が近づいている状態であれば、買い手も修繕費について、当然警戒しているので、売ろうとしても買い手を見つけるのは難しいでしょう。

数年以内に修繕が近づいていると修繕が必要になり、タワマンの所有者の修繕費負担が増えるか、買い手にとってのそのタワマンの価値が下がるので、避けると良いです。

居住目的の利用が増えれば、立地が悪いと売却しにくい

リーマンショック以降、一時期は世界的に不況になりましたが、今では再び好況になっている国も多いです。日本も1%ずつ経済成長していますが、それも2022年程度までだとされています。

そうすれば不況の日本で不動産投資をする旨味は減っていきます。現在、投資目的でタワマンを購入している人も少なくありませんが、投資目的での購入が減っていく可能性が高いです。

そのため、純粋な住居目的での購入を検討している人を買い手として想定する必要があります。その時に重要になるのが立地です。

ある不動産情報サイトが行った、タワーマンションの居住者500人に対するアンケート調査によると、タワーマンションのメリットとして考えられるもの1位が「眺望が良い」2位「防犯面が安心」、3位が「駅から近い」というものです。

これらの条件を満たすタワーマンションはもちろん値段が高いですし、住居目的での需要も人口減少とともに小さくなっていきますが、上記の3点を満たすタワーマンションであれば値段が下がりにくいでしょう。

一方、これらの条件を満たさず、住居として他のタワマンに劣るタワマンだと価値が下がり、売却しにくい可能性が高いです。

低階層は評判が悪い?

先ほどのタワーマンションの居住者500人に対するアンケート調査の結果、タワーマンションのメリット1位が、眺望が良いという点であった通り、タワマンは良い眺望を求めて購入する人が多いです。

そのため、眺望が良いタワーマンションの方が高く売却できます。一方で、低階層は眺望も楽しみにくいため、価値が低く、売却しにくいと言われています。

売却しにくくなる危険性が高いエリア

売却しにくくなる危険性が高いエリア

ここでは、国土交通省のレポートを基に、今後中古タワーマンションを売却しにくくなることが予想される、危険なエリアを紹介します。もちろん、エリア内のタワーマンションだからとって売れないというわけではありませんが、売却する時に売れなくならないか特に注意して判断して欲しいエリアです。

佃・月島エリアは取引に陰り

東京都中央区月島一丁目にある佃から月島のエリアは、タワーマンションを含む高層階マンションと、昔懐かしい下町の風情が残り、新旧が混在するエリアとして人気が高いエリアでした。

しかし、その佃・月島エリアも、国土交通省によると、新築マンションと中古マンションの両方で、取引が減少傾向にあると言われています。平成28年以降の株価の下落が原因の経済成長状況の先行きの不安から資産保有目的の個人富裕層による需要が減少しているようです。そして、佃・月島エリアの中でも利便性の劣る地区中心に売れ残りが発生しているといいます。

買い手が厳しくなった豊洲エリア

豊洲エリアは佃・月島エリアほどではありませんが、初めて住宅を購入する層の購入限度額が近づいているため、物件の取捨選択が進み、買い手の目が厳しくなっています。そのため、以前は売れたような、少し割高な中古マンションだと売れなくなっているといいます。

今後も供給が増える有明エリア

有明エリアは東京オリンピック開催決定後、タワーマンションの価格が上昇し、売り出し物件も増えたことから、既にこれ以上あがることはないとされています。そして、さらに有明エリアを含む湾岸エリアでは、さらに新築のタワーマンションなど、大量に供給されるため、よりいっそう価格が下落する可能性があるという見方です。

過剰に価格が上がった城南・城西エリア

城南エリア(世田谷・目黒など)、中央沿線の杉並などの城西はこれまで価格が過剰に上昇していたという意見が多いです。そのため、タワーマンションの価格が下がったときの価格の下落幅が大きいと予想されています。

さらに、価格が下がったとはいえ、サラリーマンが購入できる程度まで下がるわけではないので、相場で売ろうとするとなかなか買い手が付かない可能性が高いです。

ブランド化が終わる二子玉川

以前は特に栄えた土地ではなかったものの、近年はセレブの街として有名になった二子玉川。タワーマンションも非常に価格が高かったです。しかし、二子玉川は過剰にブランド化し、かつてのタワーマンションの価格が異常だっただけで、現在は下落傾向にあります。新築物件でも2割程度しか売れておらず、今後2~3割程度の下落が予想されているので、注意すべきエリアと言えます。

まとめ

まとめ

このページでは中古のタワーマンションが売れなくなる背景と、売却しにくい中古タワマンの条件、注意するべきエリアを解説してきました。もし、今後タワーマンションを購入することを検討しているのであれば、資産として価値の低いタワーマンションを購入しないように役立ててください。そして、もし既にタワーマンションを保有しているのであれば、自分の物件が上記の売却しにくい中古タワマンの条件に当てはまってないか確認し、もし当てはまっていれば、売却時期などについて考えてみることをおすすめします。

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