不動産売却時の税金はいくらかかるの?算出方法と節税方法を解説!

不動産売却時の税金はいくらかかるの?算出方法と節税方法を解説! 不動産売却の為の知識

不動産売却は売却が完了したらそれで終わりではありません。不動産を売却したら利益が出た場合には税金を納めないといけません。

しかし不動産売却時の税金について知らない人も多いでしょう。

そこでこのページでは不動産売却時の税金はいくらかかるのかを知るための個人や法人の場合の不動産売却時の税金の算出方法、土地や建物の価値の変化の仕組みと、不動産売却時の税金の節税方法などを紹介します。参考にしてください。

以外と節税に関しては不動産会社も教えてくれないんですよね。

契約にかかる税金とかは教えてくれるのに。

不動産売却時に税金がかかるのは利益が出る時

不動産売却時に税金がかかるのは利益が出る時

不動産を売却したら必ずしも税金を納めないといけないわけではありません。税金を納めないといけない場合もあります。その不動産売却によって利益がでていない場合です。

例えば居住目的で不動産を購入して、数年住んでから引越しのために不動産を売却するとします。もしその売却で利益がでなければ、不動産売却で利益が出た時に支払う譲渡税を支払う必要はないということです。

ただし1点注意すべき点があります。それが売却時の値段が購入時の値段よりも安ければ譲渡税は必要ないというほど単純じゃないことです。

不動産売却で税金がかかるかどうかには、購入時の値段と売却時の値段だけでなく、減価償却費も考慮する必要があります。

減価とは文字通り価値が減ることです。物は永遠に使えるわけではありません。そのため物は購入時から徐々に価値が減少します。そしてその価値の減少を耐用年数(その物が使える年数)で費用配分したのが減価償却です。

この減価償却をした金額と売却金額を足して購入金額を超えていれば譲渡税の支払いは必要になります。

(ただし不動産といっても土地だけの場合には減価償却はしません。そのまま購入金額と売却金額を比較すれば譲渡所得税の支払いが必要かどうかはわかります)

利益がでてないのに税金とられたらおかしいですもんね。

たしかに。購入時に消費税払ってるのに。

譲渡所得と譲渡所得税

譲渡所得と譲渡所得税

譲渡所得や譲渡所得税についてはなんとなく知っているけど、よく理解していない人も多いでしょう。ここでは譲渡所得と譲渡所得税について解説します。

譲渡所得は資産を譲渡することで発生

譲渡所得は資産を譲渡することで発生する所得のことです。ただし資産といっても全ての資産が含まれるわけではありません。譲渡所得になるのは土地や建物、株式などです。

ただし事業用の商品を含む棚卸資産や山林などの譲渡によって生じた所得は譲渡所得とは呼びません。(そのためこのページでは触れません)

譲渡所得でかかる税金は個人と法人で異なる

譲渡所得は個人と法人ではかかる税率が異なります。そもそも不動産売却で利益を得たときに個人の場合は譲渡所得税がかかりますが、法人の場合には事業所得などと含めて法人税として計算されるからです。

では不動産売却をするならどちらの場合に税金がお得かという点ですが、譲渡期間の長さに依ります。

不動産の譲渡には短期譲渡と長期譲渡があります。短期譲渡は譲渡日が属する年の1月1日の時点で取得から5年間経っていない場合の譲渡です。そして長期譲渡は譲渡日が属する年の1月1日の時点で取得から5年経っている場合の譲渡を表します。

個人で短期譲渡した場合には39.63%です。そして長期譲渡した場合には税率は20.315%となっています。一方、法人なら短期譲渡した場合でも長期譲渡した場合でも35%です。

したがって、短期譲渡であれば個人で譲渡した場合の税率39.63%>法人税35%なので、法人で売却した方がお得といえます。一方、長期譲渡であれば個人で譲渡した場合の税率20.315<法人税35%なので個人所有で登記してあり、個人で売却した方が節税可能です。

長期で譲渡するなら個人、短期で譲渡するなら法人がいいのか。

5年以上経ったら個人、経ってなかったら法人とも言い換えられますね。

税額算出方法は譲渡所得×税率

税額算出方法は譲渡所得×税率

不動産売却で利益が出ると税金がかかります。そして、かかる税額は次の式で求めることができます。

課税譲渡所得×税率(上記参照)=税額

そして課税譲渡所得を求めるのに使用するのは次の式です。

課税譲渡所得=売却価額-(取得費+譲渡費用)+減価償却費-特別控除

課税譲渡所得は課税対象となる金額のことです。不動産を売却したことによって発生した利益のとも言えます。

ただし、少し複雑なのが利益とも言える課税譲渡所得は売却価額から取得費を引いただけの単純な計算では求まらない点です。売却にかかった譲渡費用や特別控除を売却価額から引くことができます。

では譲渡費用とは何かという点ですが、譲渡費用とは文字通り不動産を売るために直接かかった費用のことです。

以下のような費用を含みます。

  • 不動産を不動産会社などで仲介してもらい売却した際に支払った仲介手数料。
  • 金銭のやり取りを含む契約書には印紙税という税金が課税されます。そのうちの売主が負担したもの。
  • 賃借人に賃借物件を明け渡してもらうときに支払う立退料。ただし当然売却する不動産を賃借に利用していた場合のみです。
  • 不動産の中でも土地を売却する際にその土地に建っている建物を壊さないといけないことがあります。その場合の建物の残存価額と建物の取り壊し費用及び、整備費用など。
  • 違約金も引かれます。一度売却を決定し契約を結んだものの、その不動産をより高額で他に売却できしたい場合には契約解除をお願いしないといけません。その時に支払うのが違約金です。
  • 借地権を売る時には地主に承諾をもらいます。その時にかかった名義書換料。

これらの費用を売却価額から引くことができるわけです。

また譲渡費用同様に売却価額から引くことができるのが特別控除。特別控除自体は聞いたことがあっても不動産売却時の控除については知らない人が多いでしょう。

不動産売却の土地控除は以下の特例を含みます。

  • 土地を公共事業で利用したり、公共事業のために家を取り壊しするために不動産を売却した場合に5,000円の特別控除の特例。
  • 利益を得るため保有していた不動産ではなく、住居として使っていたマイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除の特例。
  • 国土交通省が行っている市街地の活性化事業の施策の1つである特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の控除。
  • 政府や地方公共団体が土地の区画整理事業として個人から不動産を買う場合があります。公共施設の整備や改築、宅地造成のためです。そんな場合に1,500万円の特別控除の特例。
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内の土地を売却した場合1,000万円の特別控除の特例。
  • 農地や採草放牧地や開発農地の売買によって農地保有の合理化などのために不動産を売った場合の800万円の特別控除の特例。

これらの特例を満たす場合には特別控除を受けることができます。

なお当然これらの特例を受けるためにはいくつかの条件があり、証明書がなくてはなりません。また1年あたりの特別控除は最大5,000万円です。

こういう特別控除についてはあまり教えてくれないので、自分で調べるのが大切です。

上の特別控除を見て気になるのがあれば、自分で調べてみるのは良いな。

不動産売却で重要な節税方法

不動産売却で重要な節税方法

不動産売却では大きな額が動きます。そのため適切に節税した時と節税がしっかりできていない場合での得られる(手元に残る)金額の違いも非常に大きいです。

そこでここでは節税方法を紹介していきます。参考にしてください。

譲渡所得が3000万円以下なら税金は0

第一の節税方法は3,000万円以下なら税金がかからないという特別控除の特例があります。その特別控除の特例を申請するのが最も代表的なせつぜい方法です。

個人の方が住居目的で不動産を購入し住んだ後に何かしらの事情で不動産を売ることになるとします。その場合は居住用財産の売却となり、譲渡所得から3,000万円を差し引くことが可能です。

ただし3,000万円の特別控除を受けるためには条件があります。

  • 自分が住んでいる、もしくは住んでいた不動産を売却すること。そして住んでいた不動産の場合は済まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売却年から2年前までの期間内に当特例を受けていないこと。
  • 売却年から2年前までの期間内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
  • 売却した不動産について他の特例を受けていないこと。
  • 災害によってなくなった家屋の場合、済まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を売ること。
  • 不動産売却の売主と買主が同一生計の親族や特殊な関係のある法人ではないこと。

これらの条件を満たしている居住用の不動産の売買であれば特例を受けられる可能性があります。

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書

これらの書類を添えて確定申告すれば、この特例に申請することができます。

住宅ローン控除の方がお得な時も?

住居用に持っていた不動産を売却する場合には新しい不動産を購入予定で、買換えという形になる人もいるはずです。そんな時には3,000万円の住居用不動産を売却した時に受けられる特別控除を受けるのは少し待ってください。

個人が住宅ローンを用いて居住用住宅の新築や増築、改築などをして、自分の住居として利用した場合で一定の条件を満たすと、その住宅ローンの年末残高の総額から計算した金額を住居として利用した年分以降の各年分の所得金額から控除する住宅ローン控除というものがあります。

次のような条件を満たすことで申請可能です。

  • 所得が3,000万円以下。(控除を受ける年)。
  • 居住用の住宅の床面積が登記簿上で50平方メートル以上。
  • 中古住宅は築20年以下、中古マンションは築25年以下。
  • ローンの返済期間が10年以上。

住宅ローン控除を利用すると10年間にわたってローン総額が4,000万円までの部分の1%が控除されます。

しかし住宅ローン控除は売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。そのためどちらを適用した場合により節税できるかは重要な点です。

例えば平成28年2月に築年数27年の中古マンションを3,500万円で購入し、譲渡費用を200万円払って平成29年2月に4200万円で売却したとします。そして、平成29年2月に5000万円で中古マンションを30年ローンで(自己資金1000万円、住宅ローン4000万円)購入したとします。

  • 減価償却費:3,500×0.084×1=294万円
  • 譲渡所得:4200‐3500+294-200=794万円

3,000万円の特別控除を受けた場合と、住宅ローン控除を受けた場合でどちらがお得か考えましょう。

【3,000万円の特別控除を受けた場合】

まず3,000万円の特別控除を受けた場合です。通常、譲渡所得が794万円になるので

794×0.3963=31,466

315万円の税金がかかります。しかし3,000万円の特別控除を受けるので

(794-3000)×0.3963

となり税金はかかりません。そのため315万円お得になります。

【住宅ローン控除を受けた場合】

3,000万円の特別控除を受けないと

794×0.3963=31,466

で税金は315万円かかってしまいます。

しかし中古マンションの購入時には

40万円×7+29+28+28=364万円

上記が控除されます。つまり住宅ローン控除を選択することで、3,000万円の特別控除を受ける場合に比べて315万円の税金を払うことになるものの、住宅ローン控除が364万円受けられます。

364‐315=49

となり49万円、3,000万円の特別控除を受ける場合よりも住宅ローン控除を受けた場合の方がお得です。

ただし、譲渡所得税は先払いなので、控除を受けた恩恵をすぐに受けられるというメリットがあります。住宅ローン控除は毎年少額ずつなのはデメリットと感じる人もいるかもしれません。また、今回のケースでは住宅ローン控除がお得だったものの、3,000万円の特別控除を受けた方が良いケースもあります。

自分で計算するのって面倒くさいな。

それなら自分が損するだけなので良いですよ。

まとめ

まとめ

不動産売却は動く金額が大きいです。そのため損をする時には大きく損をします。不動産会社が税金などについては教えてくれることもありますが、特別控除などについては自分で調べないといけないことが多いです。

減価償却費や譲渡所得、税率、ローン控除など考慮するべき点が多く面倒に感じるかもしれませんが、自分で税額を計算して、少しでも節税するのにこの記事を役立ててください。

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