マンション売却へかかる税金の計算方法と軽減の為のテクニック

マンション売却へかかる税金の計算方法と軽減の為のテクニック 不動産売却の為の知識

マンションなどの不動産売却では、売却に伴い税金の支払いを求められます。その税金は不動産の大きさや種類、年式などによって大きく金額が変わってきます。

また、マンション売却の税金には、不動産特有の譲渡所得税や登録免許税など聞き慣れないものが多く複雑です。

実は、高額のお金が動くマンション売却で、税金についての知識の有無によって手元に残るお金が数100万円単位で変わってくるのをご存じでしたか?

1円でも高くマンションを売却しようと考えている人は、税金の種類や計算方法を知っておかなければ損をしてしまう可能性があるのです。

逆に、税金にかかる控除や軽減のテクニックを知っておけば得をすることも十分にあります。今回は、マンション売却で発生する税金の種類や計算方法、軽減対策に役立つ控除や特例を紹介していきます。

マンション売却にかかる税金の種類

マンション売却にかかる税金の種類

マンションの売却をすると、仲介手数料と数種類の税金がかかってきます。そのため、売却価格をすべて受け取ることはできません。

この税金は、マンションを売るタイミングで金額が大きく変わってくるのが特徴です。中には、マンションを売却するときに税金の知識をつけようと考える人もいますが、税率や税金の規則は毎年変わるため損をする可能性があります。

そのため、マンション売却に関する税金の知識をつけて、1円でも高く売れるようしましょう。マンション売却に関する税金は2種類に分けることができます。

印紙税や登録免許税

まず、印紙税は、売買契約を決定するときや所有権を移すときに必ず必要になる税金です。続いて、登録免許税はマンション売却時に名義変更をする際に必ず必要となります。

印紙税と登録免許税は、主に手続きをするために必要な税金です。つまり、契約金額さえ分かれば、ある程度の支払う金額を把握できる特徴があります。

住民税、譲渡所得税、復興特別所得税

一方、住民税や譲渡所得税、復興特別所得税は、マンション売却で売れた金額に応じて支払う税金を指します。印紙税や登録免許税とは違い、売却契約を終えるまで税金額が決定しないことが特徴です。

まず、譲渡所得税と復興特別所得税は、通常の所得税と税率が違うため「分離課税」と呼ばれています。この分離課税は、主に土地やマンションなどを売るときに適用するものなので必ず覚えておく必要があるのです。さらに、譲渡所得税と復興特別所得税は別物なのでそれぞれ支払わなければなりません。

復興特別所得税は、「東日本大震災」を復興するための財源確保を目的として新たに加わった税金です。次に、譲渡所得税は、マンションを売却した利益に対して発生する税金となるため、復興特別所得税と一緒に考えないように注意しましょう。

また、住民税は、譲渡所得税に対してかかる税金です。これらのように、利益に応じて3つの税金が発生する仕組みとなり、マンションの売却額と税金の規則を把握すれば、自分で税金額を計算することが可能となります。

では、マンション売却に関わる税金は、どのような計算をしていけばよいでしょうか。

マンション売却で必要な税金の計算方法

マンション売却で必要な税金の計算方法

マンション売却で必要な6種類の税金の計算方法を紹介します。

復興特別所得税

譲渡所得税の計算方法は、「標準所得税×税率」で2018年現在の税率は2.1%となっています。標準所得税は、譲渡所得×30%で計算できます。

例えば、譲渡所得(売却金額)が1000万円の場合、

1000万円×30%=所得税300万円となり、300万円×2.1%=復興特別所得税63000円

となるのです。復興特別所得税と所得税は、それぞれ譲渡所得税の計算で必要なので覚えておきましょう。

住民税

住民税は、住んでいる不動産の保有期間が5年を境に税率が変わってきます。また、譲渡所得額が6000万円より上か下かでも異なるので注意して見ていきましょう。

譲渡所得 保有期間 税率
6000万円未満 5年以上 4%
5年未満 9%
6000万円以上 5年以上 5%
5年未満 9%

例えば、譲渡所得額が1000万円だった場合、保有期間が5年以上だと「1000万円×4%」となり、保有期間は5年未満だと「1000万円×9%」となります。

このように、譲渡所得が6000万円未満の計算は簡単ですが、6000万円以上の場合は注意点があるのです。譲渡所得6000万円の場合、すべての金額が5%になるわけではなく6000万円を超えた金額分のみとなります。

例えば、譲渡所得7000万円の場合は、

7000万円-6000万円=1000万円が超えた金額です。

この場合の計算では、「6000万円×4%+1000万円×5%」と計算します。別々で計算すれば、理解しやすいので公式に当てはめて計算をしてみましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、上記で紹介した「住民税+所得税+復興特別所得税」の合計額となります。そのため、それぞれの計算方法を理解しなければ譲渡所得税は計算できません。

例えば、譲渡所得が1500万円で5年以上の保有期間がある場合は以下の計算になります。

(所得税10%=150万円+住民税4%=60万円+復興特別所得税2.1%=32000円)=譲渡所得税は約213万2000円となります。

また、譲渡所得6000万円超える場合は、住民税で紹介したように所得税と復興特別所得税も2つに分けて計算し、最後に合算しましょう。

計算式:(6000万円以内の所得税+住民税+復興特別所得税)+(6000万円を超えた部分の所得税+住民税+復興特別所得税)=譲渡所得税。

印紙税

印紙税は、契約金額に応じて税額が決まります。また、平成26年4月1日~平成32年3月31日までは、印紙税の金額が軽減されているので作成した期間を確認しておきましょう。

契約金額 印紙税額 軽減された税額
500万円超1000万円以下 1万円 5000円
1000万円超5000万円以下 2万円 1万円
5000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※契約金額は税抜きの金額が対象

消費税

消費税は、物件価格や諸経費、仲介手数料、金融機関への手数料などそれぞれにかかってきます。ここでは、消費税が課税されるケースと、非課税になるケースを覚えておきましょう。

不動産の売却で土地は非課税になり、マンションや家などは課税対象となります。つまり、一軒家の売却でない限り消費税はかかる仕組みです。

次に、マンションを売る人の目的でも消費税は変わってきます。

個人で居住用不動産の売却の場合 非課税
法人、個人(投資用不動産)の場合 課税

しかし、不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローン手数料などは上記の対象ではないため課税となります。複雑ですが、自分の状況と照らし合わせて課税か非課税かを判断しましょう。

登録免許税

マンションを売却したときの「低当権抹消登記」に登録免許税がかかってきます。低当権抹消登記の登録免許税は、物件価格×0.1%で計算しましょう。

例えば、物件価格が1000万円だと1000万円×0.1%=1万円となります。

しかし、基本的に登録免許税は司法書士が行うことになることが多い傾向があるのです。そのため、登録免許税+司法書士報酬料で計算するのが良いでしょう。ちなみに司法書士報酬料の相場は、3~5万円程度です。

他にも、マンション売却により、所有権移転の際にも登録免許税がかかります。計算方法は、固定資産税評価額×2%か軽減税率1.5%です。こちらも、司法書士が支払う必要があるのかを判断するのでそこまで気にする必要はありません。

マンション売却の税金を軽減する控除や特例

マンション売却の税金を軽減する控除や特例

マンション売却をする際にはさまざまな税金がかかり、その金額も高額です。しかし、条件を満たせば譲渡所得を軽減する控除や特例を利用できます。譲渡所得金額が少なければ、税金を0円にすることも可能なのです。そのため、税金に加えて控除や特例が利用できるのかも理解していきましょう。

3000万円特別控除

条件を満たせば、譲渡所得を3000万円軽減することができます。そのため、譲渡所得が3000万円以下の場合は税金がかかりません。

「条件」

  1.  マンションを売った年の前年度と前々年に3000万円の控除を利用していない
  2.  特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けていない
  3.  売却するマンションが住まなくなって3年以内
  4.  マンションの売却相手が親族や親戚などではない

上記の条件すべてを満たしている人は、3000万円特別控除を受けられます。しかし、3000万円特別控除を受けると、新居の住宅ローン減税を受けられなくなるので注意が必要です。

10年超所有軽減税率の特例

売却予定のマンションに10年以上住んでいる場合は、税率を軽減することができます。

「条件」

  1. 10年超所有軽減税率の特例を前年度、前々年に利用していない
  2. 買い替えや交換の特例を受けていない

特例を利用した税率は以下の通りです。

譲渡所得 所得税 住民税 合計
6000万円以下 10.21% 4% 14.21%
6000万円以上 6000万円以内の部分 10.21% 4% 14.21%
6000万円を超える部分 15.315% 5% 20.315%

また、上記の減税に加えて3000万円特別控除も併用できるのも特徴です。特に、譲渡所得が6000万円を超える人は利用価値が非常に高いといえます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5年を超えるマンションを保有しており、買換えをする場合に適用される控除です。税務署の確定申告をすることで、マンションを売却したときの売却損を他の所得と損益通算が行えます。また、損益通算で赤字になった金額は、翌年以降3年間は所得から繰越をして控除できるのです。

さらに、買換え控除と住宅ローン控除は併用が可能な点はメリットといえます。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

損益通算及び繰越を利用すれば、マンション売却をした金額よりも残っている住宅ローンの方が多い場合に他の所得と相殺することができます。また、相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得で相殺する繰越が可能です。

相殺できる所得は以下の通りです。

  • 預貯金の利子である利子所得
  • 株式や投資信託の配当金である配当所得
  • 不動産や賃貸の不動産所得
  • 売上などの事業所得
  • 給料や賞与などの給与所得
  • 退職金である退職所得
  • 山の売却などの山林所得
  • 保険金や競馬などの一時所得
  • 年金などの雑所得

このように、マンションを売却して住宅ローンが残ってしまっても、さまざまな所得で補うことができる控除なので、場合に応じて使い分けましょう。

税金を軽減するためのテクニック

税金を軽減するためのテクニック

共有物件で控除を2倍にできる

マンションが単独名義だった場合は、3000万円の控除しか受けられませんが夫婦で半分ずつ共有していると2人もと控除を受けることができます。

例えば、夫婦で1000万円の譲渡所得を得た場合、夫500万円、妻500円とそれぞれ分けることができるのです。つまり、この500万円それぞれに3000万円の控除が受けられるので、合計で6000万円の控除が可能になります。さらに、10年超所有軽減税率もそれぞれ受けられるので税金を大きく削減下げられるのです。

税理士を活用しよう

マンションの売却に関わる税金は、毎年変わるため複雑です。そのため、ネットや本で勉強してもマンションを売るときには規則が変わり控除を受けられないケースもあります。そのため、税金のプロである税理士に依頼してみましょう。

税理士に相談すればおすすめの売却期間や控除の受け方を教えてくれます。売却契約をする前に、1円でも高く売れる方法を理解して実行しましょう。

相続の場合は取得費加算がお得

マンションを相続した場合は、相続税の一定額を取得費に加算できる取得費加算の特例を受けることができます。取得費は、マンションを手に入れるときにかかった費用のことを指し、主に土地や建物の購入代金や仲介手数料、購入時にかかった税金が含まれるのです。

この取得費加算を利用することで、マンションを売ったときに取得費を上げて譲渡所得を小さくすることができます。譲渡所得が小さくなると、それに比例して全体の譲渡所得税も小さくなるのです。つまり、結果的に税金を少なくすることが可能となります。

ただし、マンションなどの不動産を相続した人が対象なので注意が必要です。他にも取得した人に相続税が課税されていることや、相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却することが条件となります。相続したマンションや物件を売る場合は、できるだけ早く売却の検討をしましょう。

マンションは一番お得な時期に売却しよう

マンションは一番お得な時期に売却しよう

マンションを売却するときには、主に5つの税金がかかってきます。特に、譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税のそれぞれを計算しなければならないので大変です。

また、税金を軽減するための控除や特例も有効に使う必要があります。税金を軽減して、1円でも多くの利益を得たい人は専門家に依頼することが大切です。専門家に依頼すれば、控除や特例の条件に満たしているか、いつ売れば一番高く売れるのかを教えてくます。

すぐに、マンションを売りたい気持ちも分かりますが、売る時期が本当に正しいか確認してから売却を検討しましょう。

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