築40年のマンションをリノベーションして売却するベストな方法と代表例を解説!

1円でも高く売却できる方法で築40年のマンションを売ってみよう 不動産売却の為の知識

中古マンションの需要は年々増加傾向にあります。築40のマンションと老朽化が進んでいる物件でも売れる可能性は十分にあるのです。

さらに、築40年のマンションをリノベーションすることで、売却金額を上げる方法もあります。

ただし、リノベーションには買い手の需要や、売る側の販売戦略がしっかりしていないと失敗することもあるのです。

リノベーションをすれば、どんなマンションでも売れるってわけじゃないの?

その通りです。需要が高まっている中古マンションでも、買い手が欲しいと思わないデザインや機能性では売れない可能性が高いのです。

今回は、そんな築40年のマンションを1円でも高く売りたい人のため、ベストな売却方法と不動産業者選びの重要性について詳しく解説していきます。間違ってリノベーションをする前に、必ず熟読するようにしましょう。

築40年のマンションでも売ることはできる?

築40年のマンションでも売ることはできる?

築40年と年数が経過したマンションでも、売ることはできます。マンションの耐久年数は100年とされており、十分に住むことができるのが大きな理由です。

ただし、築40年のマンションすべての物件が売れるわけではありません。自分のマンションが売れる物件なのかを需要や資産価値から理解していきましょう。

築40年のマンションに値段が付いて安心したよ

 

売ることは可能ですが、絶対に売れるわけではないんです。売れる可能性を高めるためには、まず、需要と資産価値の理解を深めましょう

 

需要

築年数が35年以上経過した中古マンションは総務省の在宅・土地統計調査によると2013年で36%もあります。続いて、築35年から49年で取り引きされた中古物件は2016年7~9月分で12.7%しかありません。

つまり、築40年などの古いマンションの数は多いが需要はそこまで高ないということです。当然、2018年では、築年数が経過した物件の魅力が高まり需要も増えつつあります。

自分の物件に買い手を付けるためには、どのような物件が好まれるのかを知る必要があるのです。築40年の物件の魅力は、新築に比べて安いこと・耐震性能が高いこと・リフォームしやすいことなどがあげられます。

やはり、中古物件の中には比較的安い上、作りがしっかりしているものが好まれ需要が高い傾向にあるのです。また、リフォームやリノベーションを購入者が行うこともあるため、物件を安く買い、余ったお金で自分好みに作り変えるスタイルが流行っています。

逆に、リノベーションの内容がニーズに合っていれば需要を高めることも可能となるでしょう。

資産価値

新築マンションに比べると、築40年のマンションの資産価値が大きく下がってしまいます。そのため、普通に売却をしても売却価格が低くなってしまうのです。

それでも、マンションには土地の所有権もあり資産価値がなくなることはありませんし、木造の一軒家と比べてコンクリート造のマンションはメンテナンスをすれば住むことができます。まずは、売却予定のマンションの調査をしてみましょう。

築40年のマンションは、マンションの先駆けとして作られた可能性が高く、比較的立地に恵まれていることが考えられます。例えば、都市部にマンションがあるケースや駅や学校などが近いケースだと、どんなに古くても資産価値が高くなる傾向があるのです。

マンションを購入する人が多い物件は、いくら古くても売れるということになります。さらに、2018年現在では、リノベーションやビンテージブームが流行しているため、築年数が経っている物件の資産価値が見直されているのも事実です。

では、マンションをリノベーションすれば、どのようなメリットがあるのでしょうか。

マンションをリノベーションするメリット・デメリット

マンションをリノベーションするメリット・デメリット

マンションをリノベーションする前にメリットとデメリットを理解しておきましょう

リノベーションをすれば、高値で売れるんじゃないの?

確かにそれもあります。ただ、リノベーションにはデメリットもあるので行う前に知っておくことが大切です。

 

メリット

売却価格を上げられる

リノベーションを行うことで、費用以上の価格で売れる可能性があります。築40年の物件に魅力を感じる人もいますが、自分でリノベーションをするのが面倒な人もいるでしょう。

その際に、既にリノベーションされている物件ならば、多少価格が上がっても購入する人はいるのです。また、リノベーションで雰囲気を変えることで、需要のある物件に変えることができるメリットがあります。

他の物件との差別化

物件を購入する人は、必ず間取りや状態などの条件を指定します。例えば、築40年で安い物件ならばリノベーションをする必要はありませんが、新築よりも安くシックなイメージのマンションが欲しい場合、リノベーションをすることで欲しい物件の候補に入れることができるのです。

ただの築40年で安い物件よりも、リノベーションで付加価値を付ければ同じような物件との差別化が望めるでしょう。付加価値が購入者に良いと思われれば、売れにくい物件を売れる物件に変えることができます。

デメリット

費用がかかる

リノベーションは無料ではなく、数100万円単位の費用が必要です。そのため、リノベーション前の売却額と同じ金額で売れるとリノベーションの費用分損をしてしまう可能性もあります。

また、リノベーションの費用分が100万円だったとしても、売却額を100万円上乗せできるわけではないので考えて行う必要があるでしょう。

リノベーションがニーズに合わない

購入者の中には、築40年のマンションの雰囲気を好む人もいます。そのため、リノベーションを行うことで需要を下げる可能性もあるのです。リノベーションは確かに、需要を高めるために必要ですが、逆にニーズに合わないケースも少なくありません。

実際に、リノベーションをして売れなくなる物件もあるので、リノベーションをする際は地域や購入者のニーズを調査して失敗しにくい方法を選択しましょう。

築40年マンションの需要を高めるリノベーションの方法は?

築40年マンションの需要を高めるリノベーションの方法は?

自分のイメージに合わせたリノベーションでは、売却額を高めることが難しいでしょう。その理由は、マンションを購入するのが自分ではなく他人だからです。そのため、需要のあるリノベーションを行う必要があり簡単ではありません。

需要を高めるためには、買う人のライフプランに合った設計が必要不可欠となってきます。

リノベーションの方法はどうすればいいかわからないよ

多くの人が悩むポイントだと思います。だからこそ、専門家の協力を得る必要があるんです。

ここでは、築40年のマンション売却で成功するためのリノベーション方法を紹介します。

実績のある不動産会社選び

築40年のマンションは、全国に多く存在します。その中で、自分のマンションを売るためには、販売力や成約実績に強い不動産の協力が不可欠です。どんなにニーズの高いマンションでも、購入者に知られなければ意味がありませんし、不動産の言葉1つで売却額も大きく変わってきます。

そのため、マンションに力を入れるだけでなく、物件を掲載する不動産会社も成約率の高いところに依頼するようにしましょう。方法としては、1社だけでなく、より多くの不動産会社を比較することがベストです。

リフォームをしない

リフォームは、リノベーションとは違い原状回復を目的として行うものです。例えば、リフォームでマンションをより綺麗で使いやすい状態にしたとします。このケースだと、現状の回復をしただけなので購入者からすると魅力が伝わりにくいのです。

築40年のマンションを購入する人は、その古い雰囲気を自分好みに変えたい人が購入する傾向があります。他にも、他の物件と比較して、自分が住みたいと思える違いが明確にわかる物件が欲しいわけです。

つまり、リフォームに費用を使うならリノベーションをした方が違いを明確に出せるのでおすすめとなります。リフォームを無理にするよりは、そのまま売るかリノベーションをした方が売却額により反映できるでしょう。

マンション価格や販売戦略の把握

ニーズの高いリノベーションをするためには、住む人のライフプランや専門的なスキルが重要となってきます。依頼する会社によって、重視しているプランニングが大きく異なるため、より信頼できそうな会社選びが必要です。

例えば、東京都内の物件ニーズに特化した専門的な会社に、田舎の物件を依頼してもニーズを深くは知りません。間違って依頼すると、全くニーズに合わない物件となってしまう可能性も考えられます。そのため、自分の売却する地域のニーズや将来的の可能性を深く理解している会社を選ぶように心がけましょう。

リノベーションのおすすめ代表例

どのようなリノベーションをすれば良いのかわからない・・・そんな人のために、いくつかおすすめの代表例を紹介します。

レトロ感とナチィラル感の調和

リノベーション費用:600万円
築年数:40年以上公団物件

間取りを3DKから2LDKにすることでリビングルームを開放的に演出。部屋全体はダークブラウンとホワイトで統一し、珪藻土や自然素材を使って築40年のレトロ感を残したリノベーションです。

参考URL:https://www.homes.co.jp/renovation/c-50046/case/60924/

家族に最適な物件へ

リノベーション費用:750万円
築年数:37年

壁付のキッチンを対面式に変え、リビングとダイニングを見通せるようになりました。子供を持つ親御さんが料理をしていても、子供の様子が見えるので安全面や安心面を強化しています。部屋数を減らし吹き抜けにしていますが、子供の年齢に応じて部屋数を増やせる構造も魅力です。

参考URL:https://www.homes.co.jp/renovation/c-23904/case/42760/

アンティーク感を追求

リノベーション費用:698万円
築年数:43年

上質なアンティークをテーマとし、日本の古さをフランスの古さにアレンジ。空間を完全に仕切っていないため、開放感や明るいイメージを演出するだけなく、家族と顔を合わせやすい空間が魅力です。

参考URL:https://www.homes.co.jp/renovation/c-1325/case/35532/

リノベーションはデザインだけじゃない?ポイント4選

リノベーションはデザインだけじゃない?ポイント4選

リノベーションのデザイン設計の重要性は紹介しましたが、場合によっては変えた方が良い機能もあります。また、物件によっては理想のリノベーションができないケースもあるのです。

古い感じが好きならそれでいいんじゃない?

機能面を強化することで購入する人の不安を取り除くことが可能になりますよ。

ポイント1、騒音

リノベーションの規定には、下の階への音を遮断するためにカーペットからフローリングに変えられない物件があります。このケースだと、全体のイメージに合わせるためにフローリングに変えることが難しくなるのです。

そのため、リノベーションをする前に騒音の規約や管理組合に規約の変更を行っておく必要があるでしょう。

ポイント2、電気容量

管理規約によっては、電気容量が決められている場合があります。例えば、2部屋を1部屋に変えてエアコンの数を減らすとエアコンの容量を大きくする必要が出てきます。

2部屋分にエアコンを効かせるためには、電気容量を大きくしたいができない状況に陥ってしまうのです。またオール電化の方が、需要が高い場合にも同じ規約で断念せざる負えないケースもあるのでしょう。

そのため、電気容量についての規約も事前に理解しておくことが重要です。

ポイント3、防犯対策

新しいマンションでは、オートロックなどセキュリティ面が強化されています。一方、築40年のマンションだとセキュリティ面が不十分な物件も少なくありません。

ニーズによっては、安全面を強化した方が需要を高める可能性があるため、リノベーションをするときに強化しておきたいポイントです。

ポイント4、断熱性能

築40年のマンション時代の技術だと、季節の温度変化に対応できていない物件もあります。そのままだと、夏は冷房代・冬は暖房代が大幅にかかる可能性があるのです。

リノベーションで、断熱性の高い素材や内部に窓サッシを取り付けることで、部屋温度を変わりにくくしてくれます。断熱性能を高めることで、節電になるだけなく年中快適に過ごしやすくなるので、需要も高めやすくなるでしょう。

1円でも高く売却できる方法で築40年のマンションを売ってみよう

1円でも高く売却できる方法で築40年のマンションを売ってみよう

築40年のマンションを高く売却するためには、リノベーションがいかに重要かを理解できたのではないでしょうか。確かに、リノベーションには費用がかかりデメリットもありますが、大きなメリットもあります。

中古物件に需要が高まっているとはいえ、抑えておくべきポイントや方法を知っていると成功率も各段に上がるでしょう。今回紹介した、ベストなリノベーションの方法を活用して、リノベーションをする前に1円でも高く売却できる知識を深めておきましょう。

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