築30年マンションに付加価値を付けて高値で売却する方法は?

築30年マンションに付加価値を付けて高値で売却する方法は? 建物や物件別の考え方

マンションの売却を考えているものの、古いマンションでは買い手がつかないのではと不安を抱いている方もいるのではないでしょうか。

築30年のマンションを売却するためには、自らそのマンションの良さをアピールしていく根気、そして確かな知識が必要です。

先生、築30年のマンションの売却を考えているんだけど、こんな古い物件が本当に売れるかなあ…不安しかないよ

確かに新築マンションの方が売れやすいけれど、築30年のマンションでも需要はあるよ。新築マンションを新しく建てるためには土地が必要だけど、築30年のマンションであれば、好立地に建っていたりしないかい?そういうアピールポイントを見極めて推していけば、売却につながっていくと思うんだ

そうかあ。もう半分あきらめていたんだけど、先生に聞いて頑張って売却してみようかな

築30年マンションに付加価値をつけるコツ

築30年マンションに付加価値をつけるコツ

築30年のマンションなんて、そもそも買い手がつくのかな

まずは、築30年のマンションの販売実績のある不動産会社をパートナーにすることが大切だね。中古マンションの販売力がある不動産会社に相談するのが一番だ

どうやってその不動産会社を見つけたらいいの?

いろいろな不動産会社にマンション売却を考えていることを相談しつつ、適切な質問をぶつけて、相手の実績を確認しよう。考えなしにリフォームをして費用がかさむよりも、リノベーション目的でそのまま販売したり付加価値をつけるやり方はいくつかあるので、教えていくよ

築30年マンション売却に強い不動産会社選びをする

築30年マンションに付加価値を付けて売却するためには、販売経路と知識が必要です。相応しいパートナーをみつけるためには、自らの足で複数の不動産会社をまわり、じかに相手と話して確認していくことが一番です。中古マンションの売却を考えていることを相談しつつ、具体的な質問をすることで、中古マンション売却に関する得手不得手を確認できます。

具体的な質問内容を、以下に3点まとめました。

<不動産会社に対する質問内容>

  1. 築30年マンションの販売実績はありますか?
  2. 私のマンションに付加価値をつけるとしたら、何かありますか?
  3. 具体的にどのような手法で築30年マンションを売却しますか?
具体的な質問をしていくことで、不動産会社の誠意や経験、本質が見えてきます。また一社だけではなく、必ず複数の不動産会社にいって、その対応を比較していきましょう。

比較していくうちに、信頼性のある会社、販売力が強い会社など、個性が感じられるでしょう。できるだけ信頼できて、中古マンションの売却に力を入れている不動産会社とパートナーになりましょう。

リフォームは行わず、買い手に任せる

多くの人が、中古マンションをきれいにリフォームして、みばえを良くしてから売却しようと考えます。しかし築30年のマンションに限って言うと、リフォームは悪手です。なぜなら古いマンションをなるべく安く購入して、自分の好みにリノベーションしたいと考えている買い手もいるからです。

リノベーションできるお手頃な物件である、ということそのものが、築30年マンションの付加価値になり得ます。

リフォームにかけた金額はそのまま上乗せすることができないので、結果的に損失になってしまいます。きれいに見せるリフォームをするなら、水回りや、古くなった設備を新しくする程度にとどめておくとよいでしょう。また、リノベーションしたい人に向けた広告を展開するのもよい方法です。

売却物件のメリットを提示できるようにしておく

自身の物件について最も熟知しているのは、売り手である自分自身。自分の所有するマンションの強みはどこにあるのかをよく考えてまとめておき、いつでも説明できるようにしておくことが大切です。

価格や立地条件、間取り、管理、耐震性など専門知識がない方に対してもわかりやすくメリットをまとめておきましょう。

相場価格を把握する

自分の所持しているマンション価格を把握することが大切です。相場がわからなければ目標価格を設定できないうえ、売却できても損をしたのか得をしたのがわからなくなってしまいます。

相場を調べるには、ご自身が所持しているマンションの築年数・立地・間取りなどに限りなく近いマンションを探して相場を確認する方法と、無料査定を依頼する方法があります。具体的に、相場の調べ方を3点紹介します。

<マンション相場の調べ方>

 

  1. マンション相場価格がわかるサイト「REINS(レインズ)」で近い条件の物件を調べる
  2. 情報量の多い大手サイト「SUUMO(スーモ)」「goo住宅」で近い条件の物件を調べる
  3. 複数社の簡易査定を比較できる「HOME’S(ホームズ)」を利用する

まずは、信頼のできるやり手の不動産会社を味方につけるところから始めないといけないのか。足で稼がなきゃいけないし、大変な作業だなあ

そうだね。何でもそうだけど、中古のものを売却したいと思ったとき、販売力のある業者に依頼するのが最も適切だ。よその業者に依頼したら、半額以下の値段をつけられたなんてこともあるからね。でも販売力がない業者にはそれが精いっぱいということも現実だ

なるほどね。いろんな不動産会社に相談して、マンション売却を実現できそうなパートナーが見つかるといいな

築30年でも売れやすいマンションとは

築30年でも売れやすいマンションとは

付加価値をつけることは何となくわかってきたけど、そもそもどんな築30年マンションが求められてるんだろう?

それがわかれば、自分の物件のアピールポイントもおのずと見えてくるね

うん。やっぱり立地条件は重要だよね

そうだね。立地条件こそ、築30年マンションの大きな強みになりえるんだ

立地条件がよいマンション

築30年マンションのメリットとして多いのが、好立地に立っているということです。

駅が近かったり、アクセスが便利なエリアはすでに開発が進んでいて、新しいマンションを建てる場所がない傾向にあります。それに対して古くからあるマンションは、開発が進む前の好立地に建てられていることが多く、立地条件で大きな付加価値がつきやすいという特徴があります。

ゆとりがあり土地面積が広いマンション

古いマンションは、ゆとりのある設計で建てられていることが多いのもポイントです。マンションの土地は、専有面積に応じて居住者で共有することになるので、敷地が大きければ大きいほど各自の持ち分も大きくなります。つまり土地面積が広いマンションほど、入居者はお得です。

滞納がなく、管理組合が機能しているマンション

管理組合が機能しているかどうかは非常に重要です。今では当たり前のようにマンションの管理組合や規約がしっかりとしていますが、昔は必ずしもそうではありませんでした。

買い手がマンション購入の際に注意点として確認することはさまざまですが、とくに管理組合がきちんとしているか、滞納などがないかという点を注意深く見ています。買い手は、マンション購入が損失につながる可能性を避けたいからです。

メンテナンスを実績として示せるマンション

築30年のマンションであれば、12年に一度必要な大規模修繕を2回経験している計算になります。長い時をへて計画的にメンテナンスをしてある物件は、状態を見ればわかります。

マンションを支えるコンクリートの寿命は100年ですが、建物自体の寿命は適切な管理がされているかによります。適切なメンテナンスをされていなければ、建物は30年でボロボロになってしまっているでしょう。

立地条件ももちろん大事だけど、それ以外にもいろいろあるんだね

うん。特に、管理が行き届いているかどうかは大事なポイントだ。滞納がないこと、管理組合が機能していること、それからメンテナンスが適切に行われていることは非常に重要だ

滞納があったら負債につながるし、メンテナンスがきちんと行われていなければ建物の寿命はぐっと短くなるもんね

まさにそういうことだな

マンションの資産価値と寿命についての基礎知識

マンションの資産価値と寿命についての基礎知識

今度は、マンションの資産価値についての基礎知識を教えていこう。こういった知識はマンション売却の際には強みになることが多い

どんなことを教えてくれるの?

マンションには資産価値があるが、築20年以上たつとその価値が0になる。資産価値はゼロだけど、マンションの寿命が残っている。そこに大きなメリットがあるんだ

どうして資産価値がないことがメリットになるの?

築20年でマンションの資産価値は0に

築20年たつと、マンションの資産価値は0になります。その一方で土地の価値は、下がりません。そのことから、立地などの条件によっては、新しいマンションよりも古いマンションの方が価値がある場合もあります。

マンションの寿命と資産価値は違う

マンション寿命は築50年~築100年と非常に大きく幅があり、それを左右するのは管理の仕方です。築30年というと古く感じますが、逆にあと20年~70年は住める、とも考えられます。

マンションの寿命と資産価値には差があり、資産価値が0でも寿命が残されている、という点が大きなメリットといえます。売り手がそのメリットを見極めて、どうアピールするかが上手に売却するポイントになるでしょう。

築30年マンションは新耐震基準に適応している

1981年に耐震基準の見直しが行われました。築30年マンションは、新耐震基準をクリアした建物であるため、災害に強く、その点も大きなアピールポイントになります。

1981年以前の建築物は、耐震性に対して不安があるため、耐震補強をしてからでないと売却するのは難しいでしょう。

築30年マンションは数が多い

築30年マンションは、時代背景もあって、数が多いという問題があります。供給が過剰になれば、需要が少なくなる、つまり売りにくくなるというのが自然の摂理です。

築30年マンションは、世の中で多く、余っているといえます。そのことから、売却を考えるとき、自身のマンションにしかない特色を強く押し出すことが必要不可欠です。

なぜ築30年マンションは多い?

30年前はバブル絶頂期で、土地の値上がりが続いたことから、一般のサラリーマンの収入では一軒家を買えない水準になっていました。そんな真っただ中、バブルが崩壊することで土地価格が下がり、一軒家もマンションも手が届く金額になりました。

多くの日本人が一軒家とマンションを買い求めたのです。そして需要がピークに達すると同時に、マンション建築ラッシュに突入します。それが築30年マンションが多い理由です。

マンションの不動産価格指数は右肩上がり

不動産価格指数とは、不動産の価値を数値化したもので、2010年7月を100とし、その推移を記録したものです。

住宅地や戸建て住宅の不動産価格指数が長らく横ばいなのに対し、マンションだけは右肩上がりを続けています。マンションは投資化に買われやすい傾向にあるため、東京オリンピックの開催が決定してから買いが入り、伸びているとみられます。

築30年マンションは、メリットをアピールして売却しよう!

築30年マンションは、メリットをアピールして売却しよう!

築30年マンションというと、建物が古くて買い手がつかないと思われがちです。しかし物件によっては大きなアピールポイントが隠れています。

ご自身が所有しているマンションには、どんなアピールポイントが隠れているのかよく探し出してまとめ、そこを積極的に押していきましょう。

<築30年マンションのアピールポイントまとめ>

  • 好立地に建築されていることが多い
  • 敷地面積が広く、ゆとりをもった設計
  • 耐震基準に信頼性がある
  • 長期のメンテナンスが適したものかどうか、見て判断できる

築30年マンションを売却するためには、値段に対してお得な物件であり、自分自身が売れると信じて行動することが大切です。買い手がつくまでにそれなりの時間がかかるという覚悟をもって、売却を進めていきましょう。

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